案情簡介

某市某物業公司自2009年1月份與某房地產開發商簽訂前期物業服務合同，開始為該小區提供物業服務。后該小區業主委員會成立，該物業公司與業主委員會于2012年7月15日簽訂物業服務合同，約定繼續由該物業公司為小區提供物業服務。合同簽訂后，該物業公司一直提供物業服務至今。張某系小區業主，2011年1月入住小區，2012年發現房屋外墻及屋頂滲水，自2014年6月1日起至2018年12月31日止一直未繳納物業服務費。物業公司多次向張某催繳，張某以房屋滲水造成損失等問題拒交物業費，經雙方多次協商無果，后于2019年5月向某仲裁委申請仲裁，請求張某支付該期間物業服務費。仲裁員組織雙方調解，張某聲稱2012年、2015年曾多次向物業公司反映過，物業公司人員當時也進行登記卻一直未予處理。某物業公司說業主來反映的問題都有登記，也向發商反映過，但其一直未作處理。然后，仲裁員針對雙方爭議焦點，向當事人明理釋法，即房屋滲水問題由物業公司維修是否有法律規定。張某反映的房屋滲水系房屋質量問題屬于業主與開發商之間的商品房買賣合同糾紛，不屬于物業服務合同糾紛。后，仲裁員告知張某，物業公司對其反映的問題已登記并向有關部門反映，張某在質保期內要求過開發商修繕房屋，應繼續維權要求開發商維修房屋及賠償損失。

爭議焦點

業主以房屋滲水為由能否拒交物業服務費？

裁決結果

經仲裁庭組織雙方調解，達成了如下調解協議：

1.張某于2019年5月17日一次性支付某物業公司自2014年6月1日至2018年12月31日期間物業服務費（當庭結清）；

2.雙方當事人無其他爭議；

3.本案仲裁費用由某物業公司負擔。

相關法律法規解讀

1.根據《中華人民共和國物權法》第七十八條之規定：業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。確定業主委員會代表業主與物業公司簽訂的物業服務合同對包括張某在內的全體業主具有約束力。

2.原《中華人民共和國合同法》第六十條第一款之規定：及《中華人民共和國物業管理條例》第四十一條第一款之規定認定張某應按照合同約定履行交納物業服務費的合同義務。

結語和建議

近年來，鑒于業主因房屋質量等問題拒交物業服務費，與物業公司發生矛盾糾紛案件頗多，仲裁機構要有所作為，積極發揮仲裁的職能作用，彰顯仲裁高效快捷優勢，堅持以社會效益優先，切實為人民群眾辦實事，主動推行仲裁深度融入基層社會治理，運用仲裁方式化解物業服務合同糾紛。要突出調解在辦理物業仲裁案件中的重要作用，堅持“能調不裁、先調后裁”原則及“多解扣子少敲錘子”理念，積極提高調解和解率和自動履行率，促成物業糾紛案結事了、定分止爭，維護當事人的合法權益，化解社會矛盾，維護社會和諧穩定。